Vendre un logement loué : comment délivrer un congé pour vente valable ?

Le délai : six mois avant l’échéance

Le congé délivré par le bailleur doit respecter un préavis de six mois. Il est notifié par lettre recommandée avec avis de réception, signifié par commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ; le délai court à compter de la réception ou de la signification (article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989).

À défaut de congé valable, le bail est reconduit tacitement pour trois ans si le bailleur est une personne physique, six ans s’il est une personne morale (article 10 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989).

Le contenu du congé

• Le motif (la vente) et, à peine de nullité, le prix et les conditions de la vente projetée (article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989).
• La reproduction des alinéas de l’article 15 relatifs au droit de préemption, à peine de nullité.
• La notice d’information sur les obligations du bailleur et les recours du locataire, dont le contenu est fixé par arrêté.

Le droit de préemption du locataire

• Le congé vaut offre de vente au locataire pendant les deux premiers mois du préavis.
• S’il accepte, il dispose de deux mois pour signer l’acte, ou quatre mois s’il indique recourir à un prêt.
• Si vous vendez ensuite à un prix ou à des conditions plus avantageux, le notaire doit notifier ces nouvelles conditions au locataire, à peine de nullité de la vente ; il dispose alors d’un mois pour accepter (article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989).

Cas particuliers

• Bien acheté occupé : le congé pour vente n’est possible qu’à l’échéance du bail en cours si elle intervient plus de trois ans après l’acquisition ; sinon, seulement à l’échéance suivante.
• Locataires protégés : le bailleur ne peut s’opposer au renouvellement à l’égard d’un locataire de plus de 65 ans aux ressources modestes sans lui proposer un relogement, sauf si le bailleur a lui-même plus de 65 ans ou des ressources modestes.
• Congé frauduleux : délivrer un congé pour vendre sans intention réelle de vendre expose à une amende pénale (article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989).

Le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé.