Loyers impayés : combien de temps pour récupérer mon logement ?

1. Le commandement de payer

Tout bail d’habitation contient une clause de résiliation de plein droit pour défaut de paiement du loyer ou des charges. Elle ne produit effet que six semaines après un commandement de payer resté infructueux (ce délai était de deux mois avant la loi du 27 juillet 2023) (article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989).

Le commandement, délivré par commissaire de justice, doit contenir à peine de nullité plusieurs mentions : le délai de six semaines, le montant du loyer et des charges, le décompte de la dette, l’avertissement sur la procédure de résiliation et d’expulsion, la possibilité de saisir le fonds de solidarité pour le logement et celle de demander au juge des délais de paiement.

S’il existe une caution, le commandement doit lui être signifié dans les quinze jours ; à défaut, elle ne peut être tenue des pénalités et intérêts de retard.

2. L’assignation et la notification au préfet

À défaut de paiement dans les six semaines, le bailleur assigne le locataire pour faire constater la résiliation du bail et ordonner l’expulsion. À peine d’irrecevabilité, l’assignation doit être notifiée au préfet au moins six semaines avant l’audience, afin qu’un diagnostic social et financier soit réalisé (article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989).

Pour les bailleurs personnes morales (hors SCI familiales), l’assignation ne peut être délivrée qu’après un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de prévention des expulsions (CCAPEX).

3. L’audience et les délais de paiement

Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois ans, à condition que le locataire soit en situation de régler sa dette et ait repris le paiement intégral du loyer courant avant l’audience. Pendant ces délais, les effets de la clause résolutoire sont suspendus ; au premier impayé, ils reprennent (article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989). Le juge peut aussi vérifier d’office les éléments de la dette.

4. L’expulsion elle-même

• La décision est signifiée, puis un commandement de quitter les lieux est délivré. L’expulsion ne peut intervenir qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant ce commandement, délai que le juge peut réduire ou supprimer dans certains cas, notamment en cas de mauvaise foi constatée (article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution).
• Trêve hivernale : aucune expulsion ne peut être exécutée du 1er novembre au 31 mars, sauf relogement assuré ou introduction dans le domicile par manœuvres, menaces, voies de fait ou contrainte (article L412-6 du code des procédures civiles d’exécution).
• Si l’occupant ne part pas, le commissaire de justice sollicite le concours de la force publique auprès du préfet.

Locataire en difficulté ?

Le locataire peut solliciter le fonds de solidarité pour le logement, demander des délais au juge à tout moment, ou saisir la commission de surendettement, dont les décisions s’imposent au juge du bail (article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989). Le cabinet intervient principalement pour les bailleurs.