Trêve hivernale 2026-2027 : bailleur et locataire, que faire ?

Depuis le 1er novembre 2026 et jusqu’au 31 mars 2027, aucune expulsion de locataire ne peut être exécutée, même avec une décision de justice définitive. Cette trêve hivernale suspend l’exécution forcée de l’expulsion : elle n’efface pas la dette de loyer et n’empêche pas, en principe, d’obtenir une décision de justice ni de faire signifier les actes de procédure.

Bailleur ou locataire, voici ce que la loi interdit, ce qu’elle permet et les démarches utiles avant le 1er avril 2027.

Ce que prévoit la loi : un sursis du 1er novembre au 31 mars

L’article L. 412-6 du Code des procédures civiles d’exécution impose de surseoir à toute mesure d’expulsion non exécutée au 1er novembre de chaque année, jusqu’au 31 mars de l’année suivante. Ce sursis joue malgré une décision d’expulsion passée en force de chose jugée, sauf si le relogement des occupants est assuré dans des conditions suffisantes, respectant l’unité et les besoins de la famille.

Pour l’hiver 2026-2027, la trêve court donc du 1er novembre 2026 au 31 mars 2027. Ces dates sont les mêmes chaque année depuis la loi du 24 mars 2014 (loi Alur), sauf décision exceptionnelle du gouvernement, comme le rappelle Service Public. Elle vaut pour tout motif d’expulsion, y compris les loyers impayés.

En droit, l’expulsion d’un lieu habité suppose d’abord une décision de justice (ou un procès-verbal de conciliation exécutoire), puis la signification d’un commandement d’avoir à libérer les locaux (art. L. 411-1). La trêve intervient à la dernière étape : elle interdit de mettre l’expulsion à exécution, pas de la préparer.

Qui n’est pas protégé par la trêve hivernale ?

La trêve ne bénéficie pas à tout le monde. Selon le Code des procédures civiles d’exécution et Service Public, elle ne s’applique pas dans les situations suivantes :

• les occupants dont le relogement est assuré dans des conditions suffisantes, respectant l’unité et les besoins de la famille (art. L. 412-6, alinéa 1) ;
• les personnes entrées dans le domicile d’autrui à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte, c’est-à-dire les squatteurs (art. L. 412-6, alinéa 2) ;
• pour tout autre lieu que le domicile, les occupants entrés par les mêmes procédés : le juge peut supprimer ou réduire le sursis (art. L. 412-6, alinéa 3) ;
• les résidents d’un immeuble touché par un arrêté de mise en sécurité (selon Service Public) ;
• le conjoint, le partenaire de Pacs ou le concubin violent dont le juge aux affaires familiales a ordonné l’expulsion sur le fondement de l’article 515-9 du Code civil (art. L. 412-8) ;
• le conjoint dont l’expulsion du domicile conjugal a été ordonnée par le juge aux affaires familiales dans le cadre d’une ordonnance de non-conciliation (selon Service Public).

Cet article porte sur les logements. Pour un local commercial ou professionnel, les protections propres à l’habitation ne s’appliquent en principe pas, sauf si le local sert d’habitation : la situation doit être examinée au cas par cas.

Ce que cela change en pratique

Pendant la trêve, l’expulsion forcée est impossible, mais les autres étapes ne sont pas gelées. Pour un bail d’habitation soumis à la loi du 6 juillet 1989 et des loyers impayés, la procédure se déroule ainsi :

1. Commandement de payer. La clause résolutoire du bail ne produit effet que six semaines après un commandement de payer resté sans effet (art. 24, I de la loi du 6 juillet 1989).
2. Assignation. Elle est portée devant le juge des contentieux de la protection et notifiée au préfet au moins six semaines avant l’audience, à peine d’irrecevabilité (art. 24, III). Certains bailleurs personnes morales doivent en outre respecter un délai de deux mois après la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (art. 24, II).
3. Décision du juge. Elle peut constater ou prononcer la résiliation du bail, condamner au paiement et ordonner l’expulsion, éventuellement avec des délais de paiement.
4. Commandement de quitter les lieux. Il ouvre un délai de deux mois avant toute expulsion d’un lieu habité, sauf exceptions (art. L. 412-1). Le commissaire de justice saisit alors le préfet (art. L. 412-5).
5. Expulsion effective. Elle ne peut avoir lieu qu’en dehors de la trêve : pour les expulsions encore à exécuter, pas avant le 1er avril 2027.

Pour le bailleur

Le propriétaire ne perd aucun droit, mais il ne peut pas faire exécuter l’expulsion avant le 1er avril 2027. Il peut notamment :

• engager ou poursuivre la procédure pour obtenir la résiliation du bail, la condamnation au paiement et l’expulsion ;
• faire signifier le commandement de quitter les lieux, y compris lorsque la date de libération tombe pendant la trêve : l’expulsion forcée reste alors suspendue jusqu’à la fin du sursis ;
• réclamer les loyers, les charges et, après résiliation du bail, l’indemnité d’occupation ;
• négocier un échéancier de paiement avec le locataire, notamment pour éviter la reprise de la procédure au printemps.

Il lui est en revanche interdit de forcer lui-même le départ du locataire : le fait de forcer un tiers à quitter le lieu qu’il habite, sans avoir obtenu le concours de l’État, à l’aide de manœuvres, menaces, voies de fait ou contraintes, est puni de trois ans d’emprisonnement et de 30 000 € d’amende (art. 226-4-2 du Code pénal). Changer les serrures ou déménager les affaires du locataire en dehors de toute procédure peut relever de cette infraction.

Pour le locataire

La trêve protège le logement, pas la dette. Le locataire a intérêt à agir dès maintenant :

• Continuer à payer le loyer courant et les charges. Pour obtenir des délais de paiement du juge, il faut avoir repris le versement intégral du loyer courant avant l’audience (art. 24, V de la loi de 1989).
• Demander des délais de paiement. Le juge peut les accorder dans la limite de trois ans, si le locataire est en situation de régler sa dette. S’il se libère dans les délais fixés, la clause résolutoire est réputée ne pas avoir joué (art. 24, V et VII).
• Demander des délais avant l’expulsion. Le juge peut accorder des délais renouvelables lorsque le relogement ne peut avoir lieu dans des conditions normales (art. L. 412-3), pour une durée d’un mois au minimum et d’un an au maximum (art. L. 412-4). Ces délais sont exclus pour les personnes entrées dans les lieux par manœuvres, menaces, voies de fait ou contrainte.
• En cas de surendettement. Lorsqu’une procédure est ouverte et que le paiement du loyer a repris, la loi prévoit des délais adaptés (art. 24, VI).
• Solliciter les aides. Le commandement de payer mentionne la possibilité de saisir le fonds de solidarité pour le logement, et la notification de la décision d’expulsion indique comment saisir la commission de médiation au titre du droit au logement opposable (art. 24, I et IX). Service Public détaille les aides financières en cas de difficulté de paiement du loyer.
• Ne pas ignorer les actes. Assignation, jugement et commandement doivent être lus et suivis d’une réponse, notamment par une comparution à l’audience.

Le principe de la trêve a aussi été étendu aux coupures de gaz et d’électricité, interdites pendant cette période selon Service Public.

Questions fréquentes sur la trêve hivernale

Un locataire peut-il être expulsé en hiver ?

En principe, non. Du 1er novembre 2026 au 31 mars 2027, aucune expulsion ne peut être exécutée, même avec une décision de justice, sauf exceptions : relogement assuré, squat, immeuble sous arrêté de mise en sécurité, conjoint ou concubin violent.

Le locataire doit-il payer son loyer pendant la trêve hivernale ?

Oui. La trêve suspend l’expulsion, pas l’obligation de payer : les loyers et les charges restent dus et la dette accumulée subsiste. Après la résiliation du bail, l’occupant maintenu dans les lieux doit une indemnité d’occupation.

Le bailleur peut-il engager une procédure d’expulsion pendant la trêve ?

Oui. Il peut délivrer un commandement de payer, assigner, obtenir une décision et faire signifier un commandement de quitter les lieux. Seule l’exécution forcée de l’expulsion est suspendue.

Que se passe-t-il le 1er avril 2027 ?

À la fin de la trêve, si une décision d’expulsion a été rendue, la procédure peut reprendre et être exécutée par un commissaire de justice, selon Service Public. Les délais accordés par le juge, le délai de deux mois du commandement de quitter les lieux et, le cas échéant, l’intervention de la force publique restent à respecter.

Quelle juridiction saisir à Dunkerque ?

Pour un logement situé dans le ressort du tribunal judiciaire de Dunkerque, ces demandes sont en principe portées devant ce tribunal. Le juge des contentieux de la protection connaît des actions relatives au bail d’habitation (art. L. 213-4-4 du Code de l’organisation judiciaire) ; les demandes de délais formées après le commandement de quitter les lieux relèvent du juge de l’exécution.

Cet article présente l’état du droit à sa date de publication ; il ne constitue pas une consultation.