Exception d’inexécution (Code civil) : ce que précise la Cour de cassation

L’exception d’inexécution (article 1219 du Code civil) permet de refuser d’exécuter son obligation quand l’autre partie n’exécute pas la sienne, si ce manquement est suffisamment grave. Dans deux arrêts publiés des 18 septembre 2025 et 5 mars 2026, la Cour de cassation juge qu’un locataire de bail commercial peut ainsi suspendre ses loyers, sans mise en demeure préalable, à compter du jour où le manquement du bailleur rend les locaux impropres à leur usage, et que le juge saisi d’une clause résolutoire doit en vérifier le bien-fondé.

Ce que prévoient les articles 1219 et 1220 du Code civil

Depuis le 1er octobre 2016, le Code civil consacre expressément l’exception d’inexécution, que la jurisprudence avait jusque-là dégagée à partir de textes épars et du principe de bonne foi. L’article 1217 la range parmi les réponses à une inexécution : la partie victime peut « refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation », et cette sanction peut se cumuler avec celles qui ne lui sont pas incompatibles. Deux textes la précisent.

• Article 1219 : « Une partie peut refuser d’exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l’autre n’exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave. » C’est l’exception d’inexécution classique : elle répond à un manquement déjà commis.
• Article 1220 : l’exception par anticipation. Une partie peut suspendre son obligation lorsqu’il est manifeste que son cocontractant ne s’exécutera pas à l’échéance et que les conséquences de cette inexécution sont suffisamment graves pour elle. Elle doit notifier cette suspension « dans les meilleurs délais ».

Cinq repères permettent de situer le mécanisme.

• Elle suspend, elle ne met pas fin au contrat. Le refus est provisoire et dure tant que l’inexécution persiste. Pour rompre le contrat, il faut recourir à la résolution, qui résulte d’une clause résolutoire, d’une notification du créancier ou d’une décision de justice en cas d’inexécution suffisamment grave (art. 1224).
• Aucune autorisation du juge n’est nécessaire. Le contrôle intervient après coup, si l’autre partie conteste : celui qui suspend agit à ses risques et périls.
• La gravité du manquement et la proportion de la riposte sont contrôlées. La Cour de cassation a censuré une cour d’appel qui avait jugé disproportionnée la suspension d’un contrat par des motifs impropres à le justifier (Cass. 1re civ., 12 mai 2016, n° 15-20.834, non publié). Même exigence en droit du travail : le juge doit rechercher si le versement tardif de la contrepartie financière d’une clause de non-concurrence était assez grave pour justifier que le salarié ne la respecte pas (Cass. soc., 24 sept. 2025, n° 24-16.872, non publié).
• La preuve incombe à celui qui invoque l’exception. Il doit établir l’inexécution qu’il reproche à l’autre partie et sa gravité (art. 1353).
• Les parties peuvent l’aménager. Ces textes ne sont pas d’ordre public : un contrat peut prévoir une notification préalable ou encadrer la suspension, dans les limites de la bonne foi et de l’équilibre du contrat.

Les contrats conclus avant le 1er octobre 2016 restent soumis à la loi ancienne (art. 9 de l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016) : les juges raisonnent alors sur les anciens articles 1134 et 1184 du Code civil, dont les décisions récentes reprennent la logique.

Ce que la Cour de cassation a précisé en 2025 et 2026

La troisième chambre civile a rendu, à moins de six mois d’intervalle, deux arrêts publiés au Bulletin sur l’exception d’inexécution invoquée par un locataire de locaux commerciaux.

18 septembre 2025 : pas de mise en demeure préalable

Dans l’arrêt du 18 septembre 2025 (n° 23-24.005), une locataire poursuivie en paiement de loyers invoquait l’exception d’inexécution à la suite d’infiltrations dans les locaux. La cour d’appel ne l’avait admise qu’à compter d’une mise en demeure adressée à la bailleresse. La Cour de cassation censure : le preneur peut refuser de payer ses loyers « à compter du jour où les locaux sont, en raison du manquement du bailleur à ses obligations, impropres à l’usage auquel ils étaient destinés », sans être tenu de délivrer une mise en demeure préalable. En exigeant une mise en demeure, la cour d’appel avait ajouté à la loi une condition qu’elle ne prévoit pas. Le bail datait de 2011 : la Cour statue au visa de l’ancien article 1184 du Code civil.

5 mars 2026 : le juge doit examiner l’exception, même après le commandement de payer

L’arrêt du 5 mars 2026 (n° 24-15.820) reprend cette solution et la complète. Un bailleur avait fait délivrer à son locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire. Le locataire n’avait ni payé dans le mois, ni demandé de délais au juge. La cour d’appel avait relevé que des désordres imputables à la bailleresse rendaient les locaux impropres à leur destination, mais jugé l’exception d’inexécution « inefficace » une fois la clause résolutoire acquise.

La Cour de cassation censure à nouveau. Lorsque le locataire invoque l’exception d’inexécution face à une demande de constat de la clause résolutoire, le juge doit en vérifier le bien-fondé, « peu important » que le locataire n’ait pas demandé de délais de paiement dans le mois du commandement. Il doit rechercher si l’exception est fondée pour chacun des loyers dont le paiement était réclamé dans le commandement. Le bail datait de 2016 et restait régi par l’ancien article 1184.

Des conditions qui restent strictes

Sous l’empire de l’article 1219, la troisième chambre civile retient la même grille. Dans un arrêt non publié du 27 juin 2024 (n° 23-10.340), relatif à un bail du 3 mai 2017, elle a censuré une cour d’appel qui avait admis l’exception d’une locataire sans rechercher si des infiltrations avaient rendu les locaux impropres à l’usage auquel ils étaient destinés.

Le manquement doit en outre être imputable au bailleur : la fermeture administrative des commerces pendant la crise sanitaire, mesure générale de police administrative, ne constitue pas une inexécution de son obligation de délivrance (Cass. 3e civ., 30 juin 2022, n° 21-20.190, publié). Enfin, les arrêts de 2025 et 2026 concernent des baux commerciaux : la Cour ne s’y est pas prononcée sur le bail d’habitation.

Ce que cela change en pratique

Ces décisions n’ouvrent pas un droit de cesser de payer dès qu’un désordre apparaît. Elles confirment que la suspension est licite lorsque le manquement est suffisamment grave, et que son bien-fondé se joue devant le juge, après coup.

Pour le locataire d’un local commercial

• Qualifier le manquement. Ce qui compte est l’effet sur l’usage des locaux : sont-ils devenus impropres à leur destination ? Un retard de travaux qui laisse les lieux exploitables expose à voir l’exception écartée.
• Réunir les preuves. Constat de commissaire de justice, photographies, courriers, rapport technique, éventuellement expertise : la preuve pèse sur celui qui invoque l’exception, et la date à laquelle les locaux sont devenus impropres à leur usage détermine le point de départ de la suspension.
• Écrire au bailleur. La mise en demeure n’est pas exigée en matière de bail commercial, mais un courrier daté fixe le point de départ du manquement et établit la bonne foi. Relisez aussi le bail : il peut imposer une formalité préalable.
• Réagir à un commandement de payer. La clause résolutoire d’un bail commercial ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux (art. L. 145-41 du Code de commerce). Le locataire peut opposer l’exception d’inexécution au juge, qui doit alors la vérifier. La demande de délais de paiement est une voie distincte : depuis la loi n° 2026-403 du 26 mai 2026, elle est conditionnée à la capacité du locataire de régler la dette et à la reprise du versement intégral du loyer courant avant la première audience, pour les demandes introduites à compter de l’entrée en vigueur de cette loi.
• Mesurer le risque. Si l’exception est écartée, les loyers restent dus, la clause résolutoire peut jouer et la partie qui a suspendu à tort peut être condamnée à indemniser l’autre.

Pour le bailleur

• Un commandement de payer ne suffit pas toujours. Si le locataire invoque une exception d’inexécution, le juge doit en vérifier le bien-fondé avant de constater l’acquisition de la clause résolutoire.
• Exécuter ses propres obligations. Le bailleur doit délivrer la chose louée, l’entretenir en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée et en faire jouir paisiblement le preneur (art. 1719). Des désordres durables dont il est responsable constituent l’argument le plus solide du locataire.
• Contester utilement. L’ampleur réelle des désordres, leur effet sur l’exploitation des locaux et leur date sont les points sur lesquels le juge est appelé à se prononcer.

Dans une vente, un contrat de travaux ou une procédure collective

• Vente. Le vendeur n’est pas tenu de délivrer la chose si l’acheteur n’en paie pas le prix, sauf délai de paiement accordé (art. 1612). Il peut aussi refuser de délivrer si l’acheteur est tombé en faillite ou en déconfiture au point que le vendeur est en danger imminent de perdre le prix, à moins que l’acheteur ne donne caution (art. 1613). Sauf convention contraire, le prix est payable au lieu et au moment de la délivrance (art. 1651), de sorte que l’acheteur peut refuser de payer tant que la chose n’est pas délivrée.
• Travaux. Tant que le maître de l’ouvrage n’a pas fourni la garantie de paiement exigée par l’article 1799-1 pour les marchés de travaux privés dépassant un seuil fixé par décret, l’entrepreneur impayé peut surseoir à l’exécution du contrat après une mise en demeure restée sans effet pendant quinze jours. Ce texte ne s’applique pas lorsque le maître de l’ouvrage fait réaliser les travaux pour son propre compte et pour des besoins étrangers à une activité professionnelle en rapport avec le marché.
• Procédure collective. Lorsqu’une procédure de sauvegarde est ouverte contre le cocontractant, celui-ci doit continuer à remplir ses obligations malgré le défaut d’exécution d’engagements antérieurs au jugement d’ouverture : il ne peut que déclarer sa créance au passif (art. L. 622-13 du Code de commerce).

Pour un logement, voir notre article sur les loyers impayés et la loi du 27 juillet 2023. Les litiges de baux, de désordres ou de travaux relèvent de notre page construction, immobilier et expertise judiciaire.

Questions fréquentes sur l’exception d’inexécution

Qu’est-ce que l’exception d’inexécution ?

C’est le droit, pour une partie à un contrat, de refuser d’exécuter son obligation tant que l’autre n’exécute pas la sienne, à condition que ce manquement soit suffisamment grave (article 1219 du Code civil). Elle suspend l’obligation sans mettre fin au contrat.

Faut-il une mise en demeure avant de suspendre son obligation ?

L’article 1219 n’en exige pas. En matière de bail commercial, la Cour de cassation juge que le locataire peut refuser de payer ses loyers sans mise en demeure préalable à compter du jour où les locaux sont impropres à leur usage (Cass. 3e civ., 18 septembre 2025). L’exception par anticipation de l’article 1220, elle, doit être notifiée dans les meilleurs délais, et le contrat peut prévoir une formalité particulière.

Un locataire peut-il cesser de payer son loyer si le bailleur ne fait pas les travaux ?

Seulement si le manquement du bailleur est suffisamment grave : la Cour de cassation recherche si les locaux sont devenus impropres à l’usage auquel ils étaient destinés. À défaut, le locataire s’expose à des impayés, à un commandement de payer visant la clause résolutoire et à une condamnation. Chaque situation s’apprécie au cas par cas.

Quelle différence entre l’exception d’inexécution et la résolution du contrat ?

L’exception d’inexécution est provisoire : elle suspend l’obligation tant que l’inexécution dure. La résolution met fin au contrat ; elle résulte d’une clause résolutoire, d’une notification du créancier ou d’une décision de justice (article 1224 du Code civil). L’exception est souvent une étape qui aboutit soit à l’exécution du contrat, soit à sa résolution.

Que risque celui qui suspend son obligation à tort ?

Il agit à ses risques et périls. Si le juge écarte l’exception, la suspension est analysée comme un manquement : il peut devoir payer ce qu’il a retenu, subir la résiliation du contrat et indemniser l’autre partie.

Les contrats conclus avant 2016 sont-ils concernés ?

Ils restent soumis à la loi ancienne, c’est-à-dire aux anciens articles 1134 et 1184 du Code civil, sur lesquels la Cour de cassation a fondé les arrêts de 2025 et 2026. La logique est la même : une inexécution suffisamment grave, contrôlée par le juge.

Cet article présente l’état du droit à sa date de publication ; il ne constitue pas une consultation.