La réception, point de départ de tout
La réception est l’acte par lequel le maître de l’ouvrage déclare accepter l’ouvrage, avec ou sans réserves ; elle est prononcée contradictoirement, à l’amiable ou à défaut judiciairement (article 1792-6 du code civil). Les désordres visibles doivent être mentionnés en réserves dans le procès-verbal : c’est la première protection.
- Avant la réception, ou pour les désordres réservés, l’entrepreneur reste tenu par le contrat : sa responsabilité contractuelle peut être recherchée (article 1231-1 du code civil).
- Après la réception, ce sont les garanties légales qui s’appliquent.
Les trois garanties légales
| Garantie | Durée | Ce qu’elle couvre |
|---|---|---|
| Parfait achèvement | 1 an après la réception | Tous les désordres réservés à la réception ou signalés par écrit dans l’année, sauf usure normale (article 1792-6 du code civil) |
| Bon fonctionnement (biennale) | 2 ans au moins après la réception | Les éléments d’équipement dissociables de l’ouvrage (article 1792-3 du code civil) |
| Décennale | 10 ans après la réception | Les dommages qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou le rendent impropre à sa destination, même s’ils résultent d’un vice du sol (article 1792 du code civil, article 1792-2 du code civil, article 1792-4-1 du code civil) |
La garantie décennale est une responsabilité de plein droit : le maître d’ouvrage n’a pas à prouver une faute, seulement la gravité du désordre. Le constructeur ne s’en libère qu’en prouvant une cause étrangère (article 1792 du code civil).
Toutes les fissures ne relèvent pas de la décennale
Une fissure purement esthétique n’atteint ni la solidité ni la destination de l’ouvrage. La qualification dépend de constatations techniques : c’est souvent l’objet de l’expertise judiciaire.
Les assurances
- L’assurance décennale du constructeur est obligatoire ; le constructeur doit justifier de sa souscription à l’ouverture du chantier (article L241-1 du code des assurances). Demandez l’attestation avant les travaux et conservez-la.
- L’assurance dommages-ouvrage, que le maître d’ouvrage doit souscrire avant l’ouverture du chantier, préfinance les réparations des désordres de nature décennale sans attendre la recherche des responsabilités. L’assureur doit se prononcer sur la mise en jeu de la garantie dans les soixante jours de la déclaration de sinistre, puis présenter une offre dans les quatre-vingt-dix jours ; à défaut, l’assuré peut, après l’en avoir informé, engager les travaux, et l’indemnité est majorée (article L242-1 du code des assurances).
Que faire quand un désordre apparaît ?
- Photographiez et datez les désordres ; conservez devis, factures, procès-verbal de réception et attestations d’assurance.
- Adressez une mise en demeure écrite à l’entreprise (et la déclaration de sinistre à l’assureur dommages-ouvrage s’il en existe un).
- Faites, si nécessaire, établir un constat par commissaire de justice.
- À défaut de solution, sollicitez une expertise judiciaire en appelant l’entreprise et ses assureurs.
Les délais sont des délais butoirs : une action engagée trop tard est irrecevable. En cas de doute, faites le point rapidement.
Vous êtes dans cette situation ?Décrivez-la en quelques lignes : le cabinet vous indique s'il peut vous aider et comment. Votre demande sera transmise à Me Julien Sabos.
Contacter le cabinetTextes et décisions cités
- Code civil, art. 1792-6
- Code civil, art. 1231-1
- Code civil, art. 1792-3
- Code civil, art. 1792
- Code civil, art. 1792-2
- Code civil, art. 1792-4-1
- Code des assurances, art. L241-1
- Code des assurances, art. L242-1
Textes consultés dans leur version en vigueur au 18 octobre 2026. Ils peuvent évoluer : vérifiez la version applicable à votre situation.